מהם ליקויי בנייה וכשלי בנייה:
ליקויי בנייה – מוגדרים בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, כ-ליקויים הפוגמים בתפקוד ובעמידות של חלקי הבניין ומוצריו או במערכות הבניין, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בפני עצמו והן של כלל המכלול.
כשלי בנייה – אף הם מוגדרים בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, כ-כשלים מלאים או כשלים חלקיים, הפוגמים בתפקוד המוצרים והאביזרים בבניין, או הפוגמים בתפקוד התקין של המערכות השונות של הבניין.
סוגי ליקויי הבנייה:
ניתן לחלק את ליקויי הבנייה ל-3 קבוצות עיקריות והן:
- ליקויי בנייה קלים – בדרך כלל מדובר בליקויים ופגמים אסתטיים, שאינם משפיעים על תפקוד המבנה.
- ליקויי בנייה בינוניים – בדרך כלל מדובר בליקויים וכשלים במערכות השונות של הבניין, לדוגמה: מע' המים, מע' האיטום ומע' הבידוד.
- ליקויי בנייה חמורים – מדובר על ליקויים וכשלים המהווים סכנה ליציבות המבנה, וכן עלולים לסכן את בטיחות היושבים בו, או עלולים להוות מפגע בטיחותי לצדדים שלישיים אחרים. לדוגמה: מע' השלד הנושאת ומעבירה את העומסים בבניין, וכן מע' הביסוס בקרקע המקבלת את העומסים. ליקויים מסוג זה, נקראים "אי- התאמה יסודית".
"אי התאמה"
מה מוגדר כ -"אי התאמה"?
"אי התאמה" – מוגדרת בסעיף 4(א) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, ומדברת על מקרים בהם הקבלן/היזם לא קיים את חיוביו החוזיים כלפי הקונה, או לא קיים את חיוביו מתוקף דין אחר, (למשל, דיני התכנון והבנייה או תקנים רשמיים).
דוגמאות:
1. הנכס או כל דבר שבו (למשל, אביזריו או מערכותיו), שונים מן האמור במפרט, או אינם עומדים בדרישות התקנים הרשמיים או שאינם עומדים בדרישות תקנות הבנייה.
2. קיימת אי התאמה בין המפרט והתוכניות שהוצגו לקונה בעת הרכישה, לבין הנכס שהוא קיבל בפועל. למשל, גובה החיפוי בחדרים הרטובים, אביזרי החשמל, דגם הריצוף, סוג פרופיל החלונות וכיוצ"ב.
3. הנכס עצמו או חלקיו גדולים או קטנים או שונים ממה שנקבע בהסכם המכר ובנספחיו. למשל, גודל החדרים, רוחב המסדרון, מיקום המרפסת, כיווני האוויר וכיוצ"ב.
"אי-התאמה יסודית"
מה מוגדר כ -"אי התאמה יסודית"?
"אי התאמה יסודית" – מוגדרת בסעיף 4(ג) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, ומדברת על מקרים בהם קיימת אי-התאמה בחלקי הבניין (למשל – תקרות, קורות ועמודים) הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג, לקרקע הנושאת את הבניין (מערכת הביסוס) והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו.
תקופות האחריות של הקבלן/יזם:
מהן תקופות האחריות של היזם/קבלן כלפי הקונה?
סעיף 4 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, מגדיר 2 תקופות:
תקופה ראשונה – "תקופת הבדק": מדובר בתקופה הקבועה בתוספת הרביעית לחוק, שמתחילה בעת מסירת הנכס לרשות הקונה, ומשתנה בהתאם למערכות הבניין השונות. יצוין, כי לגבי תקופת הבדק מדובר בתקופות בנות פרק זמן שונה (בין שנה ל- 7 שנים) עבור כל רכיב או מערכת ממערכות הבניין.
תקופה שניה – "תקופת אחריות": מדובר בתקופה בת שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק. כלומר, מדובר בתקופת אחריות נוספת על התקופה האמורה בתוספת הרביעית.
אז מה ההבדל בין תקופת הבדק לבין תקופת האחריות?
ההבדל בין 2 התקופות הוא כדלקמן:
בתקופת הבדק – אם התגלו כשלים, ליקויים או אי-התאמה, על הקבלן לתקנם או לפצות בגינם, אלא אם הצליח הקבלן להוכיח כי הם נגרמו בשל מעשה או מחדל של הקונה. כלומר, בתקופה זו, נטל ההוכחה מוטל על כתפיו של המוכר, קרי – היזם/הקבלן.
בתקופת האחריות – על הקונה מוטל הנטל להוכיח כי הכשלים, אי-התאמה או ליקוי-בנייה שהתגלו בדירה, מקורם בתכנון לקוי, בעבודה שלא ע"פ התקנים או בשל שימוש בחומרים שאינם עומדים בדרישות התקנים. כלומר, בתקופה זו, נטל ההוכחה מוטל על כתפיו של הקונה.
להלן פירוט של תקופות הבדק, עבור הרכיבים השונים בבניין:
(1) ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים.
(2) ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים.
(3) כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – 3 שנים.
(4) ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – 3 שנים. לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת.
(5) כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – 3 שנים.
(6) כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – 4 שנים. לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות.
(7) כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – 4 שנים.
(8) סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – 5 שנים.
(9) התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – 7 שנים.
(10) כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.
כיצד משתלבות תקופת הבדק עם תקופת האחריות?
דוגמה 1 – כאשר יהיה מדובר בכשל במערכות המים, אזי תקופת הבדק הינה 4 שנים, ולתקופה זו נוסיף את תקופת האחריות שהיא בת 3 שנים נוספות, כך שסה"כ יהיה מדובר ב-7 שנים.
דוגמה 2 – כאשר יהיה מדובר בכשל במערכת חיפויי החוץ, אזי תקופת הבדק הינה 7 שנים, ולתקופה זו נוסיף את תקופת האחריות שהיא בת 3 שנים נוספות, כך שסה"כ יהיה מדובר ב-10 שנים.
להלן טבלה המפרטת את תקופת הבדק, בצירוף של תקופת האחריות:
| סוג הרכיב בבניין | תקופת הבדק | תקופת האחריות | סה"כ תקופת הבדק, יחד עם תקופת האחריות |
| 1. מוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק. | 2 שנים | 3 שנים | 5 שנים |
| 2. ריצוף וחיפויי פנים. | 2 שנים | 3 שנים | 5 שנים |
| 3. מכונות ודוודים. | 3 שנים | 3 שנים | 6 שנים |
| 4. שטחים חיצוניים/משותפים (חצרות, חניות, מדרכות, שבילים, גדרות, תשתיות מים, ניקוז, חשמל ותקשורת). | 3 שנים | 3 שנים | 6 שנים |
| 5. בידוד תרמי. | 3 שנים | 3 שנים | 6 שנים |
| 6. מערכות צנרת, (מים, הסקה, מרזבים, דלוחין וביוב). | 4 שנים | 3 שנים | 7 שנים |
| 7. מערכות האיטום. | 4 שנים | 3 שנים | 7 שנים |
| 8. סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ, (ברכיבים לא נושאים). | 5 שנים | 3 שנים | 8 שנים |
| 9. חיפויי חוץ (התנתקות, התקלפות או התפוררות). | 7 שנים | 3 שנים | 10 שנים |
| 10. כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית. | 1 שנה | 3 שנים | 4 שנים |
| 11. אי-התאמה יסודית. (מערכת השלד ומערכת הביסוס). | לכל הפחות – 20 שנים.
הערה: ככל שהקונה יוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים, אזי התקופה עשויה להיות למעלה מ- 20 שנה. |
הערה חשובה: גם לפי סעיף 5 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, קונה הדירה יוכל לתבוע את קבלן/היזם במשך תקופה של שבע שנים, בגין לליקויי בנייה. בנוסף, במקרים חריגים, כאשר יהיה מדובר בליקוי נסתר (שהקונה לא היה יכול לגלותו באמצעי סבירים), או כשמדובר בליקוי המהווה אי-התאמה יסודית, אזי תקופת ההתיישנות תתחיל מרגע שהליקוי התגלה לדייר (סעיף 8 לחוק).
